¿Es cierto que se puede reclamar a la entidad bancaria la devolución de todos los gastos? Y...
Fecha: 20-03-2017 08:48
Categoría: Jurídica
...¿Qué gastos pueden reclamarse?
Lo primero que desde GyC Consulotres, entendemos se debe tener en cuenta es la distinción entre gastos derivados de la compraventa y los derivados de la escritura del préstamo hipotecario.
La compraventa de una vivienda lleva consigo unos gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que en ningún caso podrán ser reclamados al banco.
La razón es muy simple: la compraventa de la vivienda es un negocio jurídico ajeno al banco, en el que sólo intervienen comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jurídico en el que no ha intervenido.
Sin embargo, sí es posible reclamar a la entidad bancaria la devolución de algunos de los gastos que genera el préstamo.
Efectivamente, la STS nº 705/2015 (F.D. 5º, apartado g) afirma que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios.
La Sentencia sólo analiza la nulidad de los gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.
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Gastos de notaría por la formalización del préstamo hipotecario en escritura pública.
La concesión de un préstamo con garantía hipotecaria se formaliza en escritura pública, ante notario, generando unos gastos de notaría. Esto es una decisión del banco y no del prestatario, motivo que permitiría reclamar al banco la devolución de al menos el 50 % de los gastos notariales.
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Gastos registrales por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Como la devolución del préstamo se garantiza mediante la constitución de un derecho real de hipoteca, se hace necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad para que surta efectos frente a terceros. Sucede al igual que en el caso anterior, por lo que el Tribunal Supremo, por los mismos motivos de desequilibrio en el reparto de las obligaciones y atribución legal del gasto al beneficiado por el servicio o inscripción del derecho, declara nula la cláusula que atribuye al prestatario los gastos registrales.
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Gastos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados derivados del préstamo hipotecario
Como el gravamen del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recae sobre la garantía real –la hipoteca- que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garantía hipotecaria es el banco, por lo que, según disposición legal, es el banco quien deben abonar el impuesto. Motivo por el que es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devolución del impuesto.